działy księgi wieczystej

Stan prawny nieruchomości w Polsce jest ujawniony w publicznym systemie ksiąg wieczystych. Praktycznie cała informacja wieczysto księgowa została poddana migracji do systemu elektronicznego o jawnym dostępie (problemem mogą być dane z nieaktywnych ksiąg jeszcze z czasów zaborczych np. LWH).

Dla czytelnego rozkładu informacji o nieruchomości, księgi wieczyste mają strukturę działów. W przypadku prezentowania tych informacji za pośrednictwem Elektronicznych Ksiąg Wieczystych , każdy z nich wyświetlany jest z osobna, zatem dla zbadania pełnego stanu prawnego należy przejść przez strony wszystkich działów.

I tak Dział I-O księgi wieczystej mieści w sobie dane z ewidencji gruntów. Są to informacje o fizycznej lokalizacji działki, budynku lub lokalu wraz z opisem. Składa się na to adres, numer ewidencyjny działki (także w przypadku budynku podaje się numer działki na którym jest położony), powierzchnia i miejsce położenia.

W tym samym dziale znajdują się numery ksiąg wieczystych lokali wyodrębnionych w ramach budynku, zatem znając numer księgi budynku poznamy numer poszukiwanego lokalu.

W Dziale I-Sp zostały umieszczone prawa powiązane z nieruchomością. Dla działek będzie to informacja o oddaniu w użytkowanie wieczyste, obciążające je służebności i inne informacje o uprawnieniach dotykających tej nieruchomości. Księga lokalowa w tym miejscu będzie zawierać też informację o udziale w gruncie pod budynkiem oraz wielkości udziału w częściach wspólnych budynku. Jeżeli sprawa dotyczy tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to pojawi się także informacja o przynależności do konkretnej spółdzielni mieszkaniowej.

Dział II to dział najistotniejszy z punktu widzenia uczestników obrotu nieruchomościami. Mianowice są tu ujawnione wszystkie informacje o własności i podstawie jej nabycia. Będą tu oznaczeni właściciele bądź użytkownicy wieczyści, a także cenne informacje np. o aktach notarialnych, bądź orzeczeniach sądowych, które stanowiły podstawę wpisu.

Sprawy związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi zostały umieszczone w Dziale III. Warto wnikliwie je przestudiować ponieważ mogą tu być zawarte informację o postępowaniach komorniczych, ograniczeniach w korzystaniu i rozporządzaniu nieruchomością, służebności (np. prawo przechodu dla właściciela działki obok, droga konieczna, służebność zamieszkania osób trzecich w lokalu) wraz ze wskazaniem podmiotów uprawnionych (w przypadku służebności osobistych) lub nieruchomości uprzywilejowanych (przy służebnościach rzeczowych).

Dział IV także dotyka kwestii ograniczonego prawa rzeczowego, ale takiego specyficznego jakim jest hipoteka. Jeżeli nieruchomość jest zabezpieczeniem jakiegoś roszczenia, będzie tam dokładna informacja o wysokości sumy zabezpieczenia, jaką umowę zabezpiecza i na rzecz kogo. Najczęściej można znaleźć tam informacje o hipotekach w związku z kredytami bankowymi, bądź hipotekami przymusowymi (np. w postępowaniach egzekucyjnych).

Pełne i wnikliwie zapoznanie się ze stanem księgi gwarantuje bezpieczeństwo prawne nabywców, gdyż obejmie ich wtedy tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej.