Hipoteka to jedna z form zabezpieczenia spłaty wierzytelności – uznawana jest ona za jedną z najskuteczniejszych. Ustanawia się ją poprzez wpis do księgi wieczystej. Może dotyczyć całej nieruchomości bądź jej ułamku. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.
Na co możemy ustanowić hipotekę?
Zgodnie z artykułem 65. Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przedmiotem hipoteki mogą być także użytkowania wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nawet wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą i zabezpiecza ją do oznaczonej sumy pieniężnej. Najbezpieczniej będzie ją ustalić właśnie za pomocą aktu notarialnego.
Powołanie administratora hipoteki
Chcąc zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują zwykle administratora hipoteki – może to być jeden z nich lub osoba trzecia. Taka umowa powinna zostać zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności – najlepiej w postaci aktu notarialnego, w ten sposób najlepiej zabezpieczymy interesy każdej ze stron.
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W tej umowie należy zawrzeć zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.
Wygaśnięcie hipoteki
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.
Wygaśnięcie hipoteki nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 3 tej samej ustawy prawodawca ustanawia domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. W związku z tym należy zadbać o to, aby hipoteka, która wygasła, została wykreślona również z księgi wieczystej. Do wniosku o wykreślenie wpisu należy dołączyć tzw. list mazalny, czyli oświadczenie wierzyciela, że wszystkie wierzytelności wygasły, określona hipoteka wygasa i nie powstała i w przyszłości nie powstanie wierzytelność, którą miała zabezpieczać ustanowiona hipoteka. Oświadczenie powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego.
Dla przeciętnego Kowalskiego to właśnie ostatni punkt jest najważniejszy w procesie spłaty kredytu hipotecznego. Warto o tym pamiętać, w momencie wygaśnięcia zobowiązania wobec banku. Wizyta u notariusza zdejmie z naszej księgi wieczystej jarzmo hipoteki, dzięki czemu będziemy mieli pewność, że nasza nieruchomość jest wolna od zobowiązań.
